Per accedere alle detrazioni fiscali in edilizia è fondamentale che l’immobile sia conforme agli strumenti ed ai regolamenti urbanistici locali; occorrerà pertanto dotarsi di un opportuno titolo abilitativo, tra:

• CIL;
• CILA;
• SCIA;
• SCIA alternativa;
• PERMESSO DI COSTRUIRE

Una delle domande più comuni è: “posso fare a meno della pratica autorizzativa da presentare al comune?”. La risposta a questa domanda non è scontata. Ogni comune infatti rispetta un proprio regolamento urbanistico. Possiamo ad ogni modo affermare che risulta quanto mai improbabile che per tali lavori non sia prevista almeno una comunicazione all’ ufficio tecnico comunale. Sono però sempre necessari l’asseverazione del tecnico per il passaggio di classe energetica, l’asseverazione sui requisiti minimi sotto il profilo energetico o sismico e l’attestazione sulla congruità dei costi.

Ogni intervento edilizio sull’esistente prima di essere avviata, deve dimostrare l’esistenza di due condizioni inderogabili:

• la legittimità,
• la conformità

La legittimità, altro non è che la proprietà, ed è facilmente comprovabile. Ogni intervento edilizio per essere autorizzato necessita della verifica di conformità dell’immobile rispetto alle normative urbanistico edilizie. Per beneficiare del superbonus, è essenziale che non ci siano abusi edilizi di alcun genere. Questo è più volte esplicitato nella norma in maniera chiara. Si verifica che lo stato attuale dell’immobile sia perfettamente in regola con le normative e le autorizzazioni, in ogni sua parte, comprese le modifiche nel tempo. In caso di difformità, se l’eventuale abuso edilizio è sanabile, si può comunque accedere ai bonus. Per accedere al superbonus c’è bisogno di un aggiornamento dello stato attuale, tramite una sanatoria.

La sanatoria di un abuso edilizio può sussistere se questo risulta in possesso del requisito della doppia conformità. Ciò vuol dire che il manufatto deve essere in accordo alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti, sia al momento della costruzione, che al momento della presentazione della domanda.

In tutto questo, va ricordato che l’articolo 51, comma 3-quinquies che ha introdotto all’art. 119 il nuovo comma 13-ter del Decreto Agosto recita così:

“Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.”

Le dichiarazioni di conformità urbanistico-edilizia e gli accertamenti dello Sportello Unico per l’Edilizia dovranno riferirsi esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi (per gli interventi cd. trainanti). Ciò vuol dire che si può usufruire delle detrazioni per lavori sulle parti comuni di un edificio plurifamiliare, anche se le unità immobiliari presenti all’ interno fanno pervenire qualche difformità.

In conclusione, quindi, se ci sono abusi edilizi in una singola unità immobiliare, questi:

• se coinvolgono le parti comuni sulle quali bisogna intervenire devono essere sanate (ove  possibile).
• se coinvolgono le parti private dell’unità immobiliare non pregiudicano la fruizione del Superbonus sugli interventi trainanti per le parti comuni, ma pregiudicano la fruizione sugli interventi trainati effettuati all’interno della stessa unità.

In aggiunta a ciò va ricordato che una minima discordanza tra progetto e costruito non fanno decadere le condizioni necessarie per accedere al  Superbonus. Infatti come indicato dall’art.34-bis del dpr 380/2001, introdotto dal DL Semplificazioni, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo. È quindi ammessa una limitata tolleranza superata la quale si incorre nella decadenza dai benefici fiscali. La strada per l’acquisizione dei diritti per l’ottenimento degli sgravi fiscali è costellata da una serie di accertamenti. Questa condizione rende necessaria la massima attenzione da parte dei tecnici. Questi ultimi, infatti, prevedono nei loro preventivi una prima fase di screening in cui si verifica la possibilità di poter accedere agli sgravi fiscali. Questi incentivi risultano sicuramente un’ottima occasione per efficentare e regolarizzazione numerose situazioni del nostro patrimonio immobiliare.